.png)
Сотни граждан стали жертвами продуманной многоходовой комбинации – под видом продажи полноценного жилья с пропиской, отдельным входом и евроремонтом людям сбывают доли в многокомнатных квартирах с незаконной перепланировкой.
Алексей Журавлев – руководитель адвокатского кабинета «Ваш Адвокат» – дает этой схеме жесткую правовую оценку, основанную исключительно на действующих нормах закона и подтвержденную судебной практикой Верховного Суда РФ и кассационных судов.
По словам эксперта, организаторы этой схемы – профессиональные участники рынка. Они приобретают запущенную «трешку» или «двушку», самовольно делят ее на микро-студии, не получая отдельных кадастровых номеров. Затем оформляют соглашение о порядке пользования квартирой в общей долевой собственности, а при продаже каждой доли – уступку прав по этому соглашению.
Как утверждает адвокат, покупателя убеждают, что он получает изолированное помещение. Однако юридически предмет сделки – доля в праве, а не квартира.
«Никакое соглашение о порядке пользования не превращает долю в квартиру, – предупреждает Алексей Журавлев. – Если вам предлагают «студию» по цене ниже рыночной и не показывают выписку из ЕГРН на самостоятельное жилье – вас обманывают».
По мнению эксперта, продавцы скрывают три ключевых факта:
-
статус «квартиры» помещению не присвоен, записи в ЕГРН нет;
-
перепланировка выполнена самовольно, без разрешений;
-
покупатель рискует получить предписание Мосжилинспекции о возврате помещения в исходное состояние за свой счет.
Правовая оценка: обман, заблуждение, мошенничество
Как утверждает Алексей Журавлев, описанная схема не имеет ничего общего с законными инструментами рынка. Она квалифицируется как сделка под влиянием обмана или существенного заблуждения и влечет как гражданскую, так и уголовную ответственность.
По словам адвоката, здесь работают статьи 178 и 179 ГК РФ. Покупатель считает, что приобретает отдельный объект, а получает лишь долю. Верховный Суд в Определении от 10 марта 2026 г. № 84-КГ26-1-К3 подтвердил: при разрешении таких споров необходимо учитывать, насколько заблуждение существенно для конкретного участника с учетом его личных особенностей и значения сделки, а также оценивать поведение другой стороны – могла ли она распознать это заблуждение.
«Покупатель думает, что берет квартиру, а по факту получает абстрактную долю в чужой коммуналке, – поясняет Алексей Журавлев. – Человек никогда бы не отдал три миллиона, если бы знал правду».
Как утверждает юрист, здесь присутствуют все элементы обмана: активные действия (реклама, презентации) и умышленное умолчание. Четвертый кассационный суд в Определении от 22 января 2026 г. по делу № 8Г-33249/2025 разъяснил: сделка под влиянием обмана может быть признана недействительной, если контрагент знал или должен был знать об обмане. В этой схеме продавец сам является источником обмана.
Адвокат отмечает, что профессиональный статус продавца отягчает его положение. Тот же Верховный Суд указал: профессиональный участник рынка, осведомленный о заниженной цене, не может ссылаться на добросовестность. «Это касается, например, директоров агентств недвижимости. Зная о явно нерыночной стоимости, они могут распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения. Этот подход полностью применим к организаторам схемы со студиями», – поясняет Алексей Журавлев.
По его словам, систематическая продажа долей под видом квартир содержит признаки мошенничества (ст. 159 УК РФ). Потерпевший вправе требовать ареста активов организаторов и возмещения убытков.
Четыре шага защиты: что делать жертве
Если вы уже попали в эту ловушку, адвокат настаивает на незамедлительных действиях.
Шаг 1. Аудит документов. Проверьте предмет договора: если указана доля, а не объект – вы в зоне риска. Фиксируйте рекламу, переписку, скриншоты. Это станет доказательной базой.
Шаг 2. Иск о признании сделки недействительной. По словам Алексея Журавлева, основание – статьи 178 или 179 ГК РФ. Требуйте возврата денег, взыскания неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) и процентов по ст. 395 ГК РФ. Ссылайтесь на позицию Верховного Суда и Четвертого кассационного суда. Эксперт отмечает: чем быстрее вы подадите заявление, тем выше шансы вернуть деньги.
Шаг 3. Заявление в полицию. Юрист советует подавать заявление о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). Ходатайствуйте об аресте имущества фигурантов, о допросах, о назначении экспертизы стоимости доли.
Шаг 4. Фиксация перепланировки. По мнению эксперта, предписание надзорного органа о приведении помещения в первоначальное состояние – прямое доказательство обмана. Но не стоит исполнять его незамедлительно. Используйте его как подтверждение, что вам продали объект с незаконной перепланировкой, выполненной до вашего вступления в права.
По словам Алексея Журавлева, никакое соглашение о порядке пользования не превращает долю в квартиру. Если вам предлагают «студию» без отдельной выписки из ЕГРН – вас обманывают. «Когда на кону жилье и средства, за вашей спиной должен стоять специалист, кто знает каждую строчку судебных актов. Не позволяйте «темной магии» заблуждения лишить вас денег и нервов», – резюмирует эксперт.