.png)
Трёхлетняя тенденция, при которой суды всё реже защищали покупателей квартир, развернулась вспять. В 2025 году иски о возврате жилья, проданного под влиянием мошенников, удовлетворялись лишь в 41% случаев. К 2026-му этот показатель вырос до 85%. Перелом наступил после декабрьского решения Верховного суда, выяснили «Известия». За полтора года накопилось около 150 таких разбирательств, и каждое из них подрывает доверие ко вторичному рынку.
Как поменялась судебная практика
Отправной точкой стало августовское происшествие 2024 года, когда злоумышленники убедили певицу Ларису Долину продать квартиру в Хамовниках и перевести выручку на «безопасный счёт». Жильё за 112 млн рублей приобрела Полина Лурье.
Раскрыв обман, певица пошла в суд. Первые инстанции вернули ей недвижимость, а покупательница осталась и без квартиры, и без денег. Так появился термин «эффект Долиной» — им описывали попытки продавцов отсудить жильё, ссылаясь на действия мошенников. Однако в декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и оставил квартиру за Лурье.
До этого момента покупатели несколько лет теряли почву: в 2023 году суды поддерживали их в 70% случаев, в 2024-м — вполовину реже, а в 2025-м — лишь в 41%. После публикации позиции ВС картина изменилась: в 2026-м доля решений в пользу покупателей достигла 85%, следует из июльского исследования Института экономической политики им. Е. Т. Гайдара, которое изучили «Известия».
Масштаб проблемы для рынка в целом пока невелик: за 2025 год и первый квартал 2026-го авторы насчитали около 150 подобных споров. Но даже единичные случаи бьют по доверию к институту собственности: человек рискует лишиться законно купленного жилья из-за обстоятельств, за которые отвечал продавец.
Как пояснил адвокат Алексей Журавлев, Верховный суд фактически усилил защиту добросовестных покупателей. Но гарантия не автоматическая: чтобы сохранить недвижимость, приобретателю придётся доказать, что перед сделкой он проявил осмотрительность — проверил жильё и не знал о причинах для оспаривания.
В Минюсте направили к Верховному суду; редакция «Известий» туда обратилась с запросом.
Где кроются подводные камни
Даже после решения ВС полной определённости нет. Эксперты выделяют две уязвимые точки.
Первая — психолого-психиатрическая экспертиза. Если она подтверждает, что продавец в момент сделки не осознавал своих действий, оспорить такой вывод крайне сложно. Именно этот аргумент чаще всего становится основанием для признания договора недействительным.
Вторая — отсутствие чётких признаков добросовестности покупателя. Суд может посчитать, что человек обязан был заметить странности продавца, поэтому учитываются все детали: осмотр жилья, цена, передача ключей.
В одном из разобранных в докладе дел решающую роль сыграла профессия покупателя: руководивший агентством недвижимости, он должен был насторожиться из-за подозрительно низкой стоимости квартиры. В другом случае покупательница не осмотрела жильё, не получила ключи и так и не въехала; суд учёл пожилой возраст и слабое здоровье собственницы.
Авторы считают, что корень споров — не в пробелах закона, а в его неодинаковом применении. Менять форму договора не требуется, но стоит уточнить применение статьи 177 ГК РФ и закрепить единые критерии осмотрительности покупателя.
Директор Центра доказательной экспертизы Института Гайдара Екатерина Папченкова предлагает добавить в законодательство один из двух европейских механизмов. В Италии и Нидерландах договор с добросовестным покупателем не отменяется вовсе, даже если продавец действовал под влиянием психического расстройства. В Германии и Франции сделку можно оспорить, но жильё остаётся у покупателя до полного возврата уплаченных денег.
Впрочем, телефонные мошенники — не единственный источник риска. Юрист Илья Васильчук перечислил также неспособность продавца понимать свои действия, его заблуждение, нарушения в прежних сделках, права наследников, прописанных граждан и несовершеннолетних совладельцев долей. Адвокат Алексей Журавлев добавляет к этому сделки без согласия супруга и проблемы с бывшими жильцами, сохранившими право пользования квартирой.
Как защитить себя при покупке
Чтобы суд признал покупателя добросовестным, важно собрать доказательства проверок. Алексей Журавлев советует:
- изучить оригиналы документов продавца и выписку из ЕГРН (собственники, доли, ипотека, аресты, ограничения);
- изучить историю квартиры за три-пять лет: частая перепродажа за год или цена ниже рынка на 20% и более — повод насторожиться;
- запросить справки из психо- и наркодиспансеров, проверить паспорт через «Госуслуги» и доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты;
- заказать архивную выписку из домовой книги, а аресты искать через ФССП и Росреестр.
Нина Гукасова из РАНХиГС рекомендует проверить также долги, исполнительные производства и судебные дела продавца. Если владелец заявляет, что не понимал своих действий, он должен подтвердить это состояние медицинскими данными на момент сделки; уклонение от экспертизы может стоить ему отказа в иске.
Против покупателя могут сыграть заниженная цена, перевод денег третьим лицам, подозрительные посредники и заметное давление на продавца — такие признаки говорят о возможной осведомлённости об обмане. Абсолютной гарантии проверки не дают, но собранные документы заметно укрепляют позицию.
Если договор признают недействительным, стороны возвращают полученное: продавцу — квартиру, покупателю — деньги. Отказ в возврате средств возможен лишь в исключительных случаях.
Итог: решение Верховного суда усилило позиции покупателей, но не сделало их неуязвимыми. Пока закон не гарантирует, что при отмене сделки деньги вернут до того, как заберут квартиру, одной записи в ЕГРН недостаточно — покупателю приходится заранее копить доказательства своей осмотрительности.